Stanovy SVJ část 4
ČÁST ČTVRTÁ
ORGÁNY SPOLEČENSTVÍ
Čl. VII
Společná ustanovení
1. Orgány Společenství (dále jen „orgány“) jsou:
a) shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“) - cl. VIII těchto stanov,
b) výbor Společenství (dále jen „výbor“) - cl. IX těchto stanov; není-li zvolen výbor, člen společenství,
kterého shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen „pověřený vlastník“) - cl. X těchto
stanov,
c) kontrolní komise nebo revizor, rozhodne-li o tom shromáždění - cl. XI těchto stanov.
2. Orgány uvedené v odstavci 1 písm. b) a písm. c) tohoto článku jsou volené orgány Společenství
(dále jen „volené orgány“). Členem voleného orgánu nebo voleným orgánem muže být pouze fyzická
osoba, která je členem nebo společným členem Společenství nebo je zmocněným zástupcem
právnické osoby – člena společenství, je ke dni volby starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům.
3. Členem voleného orgánu nemůže být současně ten, jehož příbuzný v řadě přímé, sourozenec
nebo manžel je ve Společenství členem voleného orgánu. V rámci Společenství je členství v jednom
voleném orgánu neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu.
4. Závazek k výkonu volené funkce v orgánu společenství je závazkem osobní povahy a člen
voleného orgánu se nemůže při výkonu své funkce nechat zastoupit jinou osobou.
5. Funkční období členů volených orgánu je 5 let; počíná dnem zvolení do funkce a končí uplynutím
funkčního období, odstoupením z funkce, odvoláním z funkce nebo zánikem členství ve Společenství.
6. Člen voleného orgánu muže být zvolen do funkce opětovně.
7. Člen voleného orgánu muže být před uplynutím funkčního období z funkce odvolán
shromážděním, a to zejm. jestliže závažným způsobem nebo opakovaně poruší povinnosti vyplývající
z činnosti voleného orgánu, příp. je-li neomluveně nebo z vážného důvodu nečinný po dobu nejméně
tří měsíců.
8. Člen voleného orgánu může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí
písemně oznámit volenému orgánu, jehož je členem. Funkce končí dnem, kdy volený orgán
odstoupení projednal, nejpozději však uplynutím 30 dnu ode dne doručení oznámení o odstoupení.
Pověřený vlastník musí své odstoupení z funkce písemně oznámit Společenství. Účinky jeho
odstoupení nastávají dnem následujícím po nejbližší schůzi shromáždění, nejpozději však uplynutím
60 dnu ode dne doručení oznámení o odstoupení.
9. Shromáždění může volit náhradníky členů volených orgánu v počtu rovnajícím se nejvýše počtu
zvolených členů voleného orgánu spolu s určením jejich poradí. Náhradník nastupuje na místo člena
voleného orgánu, jehož funkce skončila před uplynutím funkčního období, dnem skončení funkce.
Pro náhradníky platí ustanovení odstavců
členů volených orgánů se nepoužije u pověřeného vlastníka.
10. Orgány hlasují veřejně. Shromáždění se muže nadpoloviční většinou hlasů přítomných členu
usnést, a to zejm. pokud jde o volbu členů volených orgánů, že bude o určité věci hlasovat tajně
pomocí hlasovacích lístku; v takovém případě současně stanoví postup pro tajné hlasování.
11. Členům voleného orgánu muže být za výkon funkce poskytnuta odměna, jejíž přiznání a výši
schvaluje shromáždění.
Čl. VIII
Shromáždění
1. Nejvyšším orgánem Společenství je shromáždění, které tvoří členové společenství.
2. Shromáždění volí a odvolává členy výboru, příp. pověřeného vlastníka; a dále volí a odvolává členy
kontrolní komise nebo revizora, rozhodne-li o jejich zřízení (cl. IX bod 3 těchto stanov).
3. Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o:
a) změnách ve věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka Budovy podle § 4 Zákona,
b) schválení nebo změně stanov Společenství,
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím
vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se
správou domu,
d) změně účelu užívání stavby Budovy, změně stavby Budovy, jakož i o podstatných změnách
týkajících se společných částí Budovy,
e) schválení roční účetní závěrky předložené výborem, příp. pověřeným vlastníkem, spolu se zprávou
o hospodaření Společenství a správě domu; pokud je správa domu a činnosti s ní související
vykonávána správcem podle čl. VI těchto stanov, předkládá zprávu rovněž správce v rozsahu a
způsobem uvedeným ve smlouvě uzavřené se Společenstvím,
f) výši příspěvku na správu, popř. o výši a způsobu placení dalších příspěvku na činnosti uvedené
v čl. V těchto stanov,
g) výši záloh na úhradu za služby spojené s užíváním jednotek a společných částí Budovy a Pozemku,
pokud není rozhodování v této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru, příp. pověřenému
vlastníkovi,
h) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li stanoveno zvláštním
právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu,
i) vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem podle
Zákona a podle těchto stanov, pokud tuto činnost nesvěří do působnosti výboru, příp. pověřeného
vlastníka,
j) změně osoby správce nebo o návrhu změny obsahu smlouvy se správcem (cl. VI těchto stanov),
k) nabývání nemovitých věcí, bytu nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti
Společenství podle Zákona (cl. IV odst. 10 těchto stanov), o majetkových dispozicích s těmito
věcmi (převody, darování, zatěžování právy jiných osob, zřizování věcných břemen a zástavních
práv, apod.); totéž platí pro jiná práva a jiné majetkové hodnoty, dále pro movité věci, je-li jejich
pořizovací cena vyšší než částka určená usnesením shromáždění, jinak částka vyšší než 20.000,-
Kč v jednotlivém případě,
l) přiznání a stanovení výše odměny členům voleného orgánu,
m) rozdělení případného zisku z hospodaření Společenství,
n) pravidlech pro užívání společných částí Budovy,
o) schvalování rozpočtu Společenství,
p) uzavření smlouvy zakládající pracovní poměr se zaměstnancem Společenství, jeho pracovním
zařazení a vymezení úkonu, které je zaměstnanec oprávněn činit za Společenství (cl. XII odst. 1
těchto stanov),
r) dalších záležitostech Společenství, pokud tak stanoví Zákon, anebo si je shromáždění k rozhodnutí
vyhradí.
4. Shromáždění se schází alespoň jednou ročně. Svolává ho výbor, příp. pověřený vlastník. Není-li
zvolen výbor ani pověřený vlastník, svolává shromáždění ten, kdo plní funkci výboru dle Zákona.
Svolavatel připravuje též podklady pro jednání shromáždění.
5. Shromáždění musí být rovněž svoláno, požádá-li o to s uvedením návrhu poradu jednání nejméně
takový počet členu společenství, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu všech hlasu, a to do 30 dnu
od doručení této žádosti výboru, příp. pověřenému vlastníkovi.
6. Nesplní-li svolavatel uvedený v odstavci 4 tohoto článku povinnost svolat shromáždění podle
odst. 4 nebo odst. 5 tohoto článku, jsou oprávněni shromáždění svolat členové společenství, jejichž
počet hlasů činí alespoň jednu čtvrtinu všech hlasu.
7. Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a
současně vyvěsí v Budově na domovní vývěsce, a to nejméně 7 dní přede dnem konání shromáždění;
v případe, že si adresát zásilku nepřevezme, má se zato, že pozvánka mu byla doručena. V pozvánce
se uvede datum, hodina, místo konání a program jednání shromáždění, a dále informace o tom, kde
se mohou členové společenství seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání shromáždění,
pokud tyto podklady nejsou k pozvánce připojeny.
8. Jednání shromáždění řídí a organizuje předseda nebo místopředseda výboru nebo člen výboru,
kterého řízením shromáždění výbor pověřil, příp. pověřený vlastník; v případě svolání shromáždění
svolavatelem podle odst. 4 vety třetí nebo podle odst. 6 tohoto článku, řídí jednání shromáždění člen
společenství pověřený svolavatelem.
9. Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasu.
K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud Zákon
nebo tyto stanovy neurčují jinak.
10. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílu vlastníku jednotek na společných
částech Budovy; spoluvlastníci jednotky mají pro tyto účely postavení vlastníka jednotky, tzn. mají
společný hlas. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, a to ani když se
po dalším objasnění řešeného problému na návrh výboru hlasuje znovu, rozhodne na návrh
kteréhokoliv člena společenství soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný člen společenství
požádat soud, aby o ní rozhodl; toto právo je však nutno uplatnit u soudu nejpozději do 6 měsíců ode
dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.
11. Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o:
a) schválení nebo změně stanov Společenství,
b) změně prohlášení vlastníka Budovy podle § 4 Zákona,
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám dle odst. 3 písm. c) tohoto článku,
d) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek,
e) rozdělení zisku z hospodaření Společenství.
12. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech
vlastníku jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí
domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů
na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
13. Ke zvolení členů výboru, příp. pověřeného vlastníka je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny
všech členů společenství (cl. IX odst. 3 těchto stanov).
14. Z jednání shromáždění se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel. Zápis musí
obsahovat nezbytné údaje prokazující schopnost shromáždění k jednání a usnášení, dále údaje
o průběhu jednání, zejm. pak:
a) datum a místo konání shromáždění, číslo zápisu
b) plná znění všech přijatých usnesení,
c) výsledky hlasování, příp. voleb, pokud tyto byly na shromáždění prováděny,
d) námitky členů proti rozhodnutí Společenství, pokud tito požádali o jejich zaprotokolování,
e) označení spoluvlastníků jednotky, kteří hlasovali za společného člena.
15. Přílohu zápisu z jednání shromáždění tvoří listina přítomných s jejich podpisy a písemné podklady,
které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům.
16. Zápis podepisuje předsedající shromáždění a zapisovatel. Zápisy včetně písemných podkladu
k jednání shromáždění musí být uschovány u předsedy výboru, příp. u pověřeného vlastníka.
Čl. IX
Výbor
1. Výbor je výkonným orgánem Společenství. Řídí a organizuje běžnou činnost Společenství a
rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti Společenství s výjimkou těch
věcí, které jsou podle Zákona a těchto stanov ve výlučné působnosti shromáždění, anebo si je
shromáždění k rozhodnutí vyhradilo. Výbor jako výkonný orgán Společenství zejména:
a) zajišťuje záležitosti Společenství ve věcech správy domu a dalších činností Společenství podle
Zákona a těchto stanov, pokud nejde o záležitosti, které jsou v působnosti shromáždění; zajišťuje
plnění usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost,
b) rozhoduje o uzavírání smluv v běžných záležitostech předmětu činnosti Společenství, zejm.
k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek,
Pozemku a společných částí Budovy,
c) odpovídá za vedení účetnictví a za sestavení účetní závěrky a za předložení přiznání k daním,
pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisu,
d) připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění způsobem v těchto stanovách
rozvedeným, předkládá shromáždění zprávu o hospodaření Společenství, zprávu o správě domu a
o dalších činnostech Společenství, které obsahují základní údaje o použití a stavu příspěvku
na správu domu,
e) předkládá k projednání a schválení účetní závěrku a písemné materiály, které má shromáždění
projednat ,
f) zajišťuje řádné vedení písemností Společenství, a to zejm. evidenci členů společenství (cl. XVI.
těchto stanov), zápisu ze shromáždění (cl. VIII odst. 14 těchto stanov) a jednání výboru (cl. IX
odst. 9 těchto stanov), apod.,
g) sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvku na správu a
výši záloh na úhradu za služby,
h) zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a vypořádání nedoplatku nebo přeplatku,
i) zajišťuje včasné plnění závazku Společenství vzniklých ze smluv a jiných závazku a povinností vůči
třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek Společenství vůči třetím osobám.
2. Výbor je statutární orgánem Společenství. Za svou činnost odpovídá shromáždění. Za výbor jedná
navenek jeho předseda. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda. Jde-li o písemný
právní úkon, musí být podepsán předsedou nebo v jeho zastoupení místopředsedou a dalším členem
výboru; podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis
dalšího člena výboru. Výbor jako statutární orgán Společenství zejména:
a) v souladu se Zákonem, s těmito stanovami a s usneseními shromáždění činí právní úkony jménem
Společenství navenek ve věcech předmětu činnosti Společenství a zejm. též uzavírá smlouvy
(provedení prací, dodávky služeb, apod.),
b) zajišťuje kontrolu kvality dodávek služeb a jiných plnění dle uzavřených smluv a činí vůči
smluvním partnerům potřebná právní a jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatku nebo
k náhradě vzniklé škody,
c) jménem Společenství činí opatření k zajištění úhrady dluhu vlastníku jednotek na příspěvcích
na správu a na zálohách za služby, včetně vymáhání plnění povinností uložených Společenstvím
členům společenství,
d) plní povinnosti podle Zákona ve vztahu k rejstříku společenství vedeného příslušným soudem
určeným podle zvláštního právního předpisu k vedení rejstříku společenství a podle Zákona a
zvláštních právních předpisu i vůči místně příslušnému správci daně a katastrálnímu úřadu (cl. IV.
odst. 11 těchto stanov).
3. Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním (cl. VIII odst. 2 těchto stanov). K platnosti
zvolení členů výboru je zapotřebí, aby na shromáždění byli přítomni členové společenství, kteří mají
většinu hlasů. Člen výboru je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech členů
společenství (cl. VIII odst. 13 těchto stanov).
4. Výbor koná své schůze podle potřeby Společenství, nejméně však jednou za čtvrtletí.
5. Výbor z rad svých členů volí předsedu výboru a místopředsedu výboru a tyto z jejich funkcí
odvolává. První zasedání výboru po jeho zvolení svolává jeho nejstarší clen, který také řídí jeho
zasedání do zvolení předsedy výboru. Předseda výboru svolává, organizuje a řídí činnost výboru a
organizuje běžnou činnost Společenství. Nesvolá-li ve stanovených lhůtách výbor předseda, muže tak
učinit místopředseda nebo jiný člen výboru.
6. Výbor je tříčlenný. Každý člen výboru má jeden hlas.
7. Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení je
zapotřebí nadpoloviční většiny hlasu všech clenu výboru.
8. Člen výboru odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti při výkonu své
funkce. Odpovědnosti se člen výboru zprostí, prokáže-li, že škodu nezavinil, nebo též tehdy, jestliže
nesouhlasil s rozhodnutím výboru, z jehož plnění vznikla Společenství škoda, a nechal si svůj
nesouhlas zaprotokolovat v zápise o jednání výboru, které přijalo předmětné rozhodnutí.
9. Z jednání výboru se pořizuje zápis, jehož provedení se podpůrně řídí ustanoveními cl. VIII
odst. 14-16 těchto stanov a který mj. musí obsahovat:
a) datum a místo konání, číslo zápisu,
b) seznam členů výboru, kteří se jednání zúčastnili,
c) projednávaná usnesení výboru,
d) výsledky hlasování členů výboru,
e) nesouhlas člena výboru s přijatým usnesením a důvody tohoto nesouhlasu, pokud o jejich
zaprotokolování člen výboru požádal.
Čl. X
Pověřený vlastník
1. Pověřený vlastník plní funkci výkonného a statutárního orgánu Společenství, není-li zvolen výbor.
2. Pověřený vlastník činí právní úkony a podepisuje jménem Společenství; k písemnému právnímu
úkonu postačí podpis pověřeného vlastníka.
3. Pověřeného vlastníka výkonem funkce pověřuje shromáždění; pro platnost pověření platí obdobně
ustanovení cl. IX odst. 3 těchto stanov.
4. Pověřený vlastník vykonává působnost a plní úkoly v rozsahu, v jakém jinak dle Zákona a těchto
stanov (cl. IX odst.
5. Pověřený vlastník odpovídá za porušení povinností při výkonu své funkce shodne jako člen výboru
dle cl. IX odst. 8 těchto stanov.
Čl. XI
Kontrolní komise, revizor
1. Kontrolní komise je ustavena, rozhodne-li o tom shromáždění; shromáždění muže též rozhodnout
o ustavení kontrolní komise ad hoc, tj. k prošetření jedné nebo více konkrétních záležitostí v rámci
činnosti Společenství
.
2. Kontrolní komise je kontrolním orgánem Společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost
Společenství a projednávat stížnosti jeho členů na činnost Společenství nebo orgánu. Kontrolní komise
nebo její pověřený člen je oprávněn nahlížet do účetních a jiných dokladu Společenství a vyžadovat
od výboru, příp. pověřeného vlastníka, potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Kontrolní
komise odpovídá pouze shromáždění a je nezávislá na ostatních orgánech Společenství.
3. Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména:
a) kontroluje, zda Společenství a orgány vyvíjejí činnost v souladu se Zákonem a s těmito stanovami,
b) vyjadřuje se k rádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru nebo správce určené
k projednání na shromáždění,
c) podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti,
d) podává výboru, příp. pověřenému vlastníkovi zprávu o nedostatcích zjištěných při kontrolní
činnosti s návrhy na opatření jejich odstranění včetně termínu realizace,
e) účastní se prostřednictvím svého předsedy nebo jiného pověřeného člena jednání výboru.
4. Kontrolní komise je tříčlenná. Její členy volí a odvolává shromáždění stejným způsobem, jakým se
volí výbor (cl. IX odst. 3 těchto stanov). Ze svých členů volí kontrolní komise předsedu kontrolní
komise, který svolává a řídí jednání kontrolní komise.
5. Pro činnost kontrolní komise, pokud není v tomto článku stanoveno jinak, platí obdobně pravidla
stanovená v těchto stanovách pro činnost výboru.
6. Shromáždění může rozhodnout, že se namísto kontrolní komise ustavuje funkce revizora; odst. 1
vety za středníkem tohoto článku platí zde obdobně. Revizor má působnost kontrolní komise a
pro jeho činnost se přiměřeně použije ustanovení o činnosti kontrolní komise.
Čl. XII
Jednání dalších osob za Společenství
1. Shromáždění může rozhodnout, že určité činnosti bude pro Společenství vykonávat zaměstnanec
Společenství (dále jen „zaměstnanec“) na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo
dohody o provedení práce. Pracovní zařazení a vymezení právních a jiných úkonů, které je
zaměstnanec oprávněn činit za Společenství musí být schváleno shromážděním, pokud shromáždění
tuto působnost nebo její část nesvěří výboru, příp. pověřenému vlastníkovi. Smlouva zakládající
pracovní poměr zaměstnance ke Společenství musí obsahovat přesné vymezení oprávnění
zaměstnance k jednání za Společenství.
2. Za Společenství je dále oprávněn v určitých věcech jednat správce, a to na základe speciální
písemné plné moci udělené Společenstvím v souladu s obsahem smlouvy uzavřené se správcem (cl. VI
těchto stanov).
Čl. XIII
Zvláštní způsob jednání ve Společenství
V případech, kdy je podle Zákona potřebný souhlas všech členů společenství (§ 11 odst.
odst. 3 Zákona, cl. VIII odst. 12 těchto stanov), může být tento souhlas vyjádřen jednotlivými členy
společenství také mimo schůzi shromáždění písemně na jedné listině, která musí obsahovat označení
záležitosti, k níž je souhlas dáván, datum, jména a příjmení a podpisy členů společenství.